УТРАТИЛО СИЛУ - ПОСТАНОВЛЕНИЕ САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТНОЙ ДУМЫ
ОТ 19.03.2003 N 9-292
САРАТОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ ДУМА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 1998 г. N 16-382
О ГОСУДАРСТВЕННОМ ЖИЛИЩНОМ ОБЛИГАЦИОННОМ ЗАЙМЕ
САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Рассмотрев предложения Правительства Саратовской области о
привлечении заемных средств для увеличения объемов жилищного
строительства и обеспечения населения области жильем, Саратовская
областная Дума ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. Утвердить концепцию жилищных займов Саратовской области,
представленную Правительством Саратовской области (прилагается).
2. Установить, что эмитентом облигаций жилищных займов
Саратовской области является Правительство Саратовской области.
3. Согласиться с предложением Правительства Саратовской
области о выпуске в 1998 году государственного жилищного
облигационного займа Саратовской области на сумму не более
100 (Сто) млн. рублей со сроком погашения от 1 до 3 лет.
4. Определить, что средства, полученные от размещения займа,
направляются на финансирование строительства жилых объектов в
Саратовской области.
5. Саратовская область отвечает по своим обязательствам
принадлежащим ей на праве собственности имуществом.
Председатель
Саратовской областной Думы
А.П.ХАРИТОНОВ
Приложение
к постановлению
Саратовской областной Думы
от 7 июля 1998 г. N 16-382
КОНЦЕПЦИЯ
ЖИЛИЩНЫХ ЗАЙМОВ ПРАВИТЕЛЬСТВА САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
В современных условиях наибольшую остроту приобретает такая
проблема городов, как снижение темпов жилищного строительства и,
как следствие, отсутствие движения очереди на получение жилья.
Одним из приоритетных направлений развития экономики Саратовской
области является строительство и капитальный ремонт жилья и
объектов культурно-бытового назначения для населения. Возможно
дальнейшее увеличение ввода в эксплуатацию общей площади жилых
домов предприятиями и организациями различных форм собственности с
помощью привлечения средств населения и заемных средств граждан.
I. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В КОНЦЕПЦИИ
Андеррайтинг - это гарантированное (полное или частичное)
приобретение профессиональным участником фондового рынка выпуска
ценных бумаг в процессе их первичного размещения по фиксированной
цене.
Генеральный агент займа - финансовый институт, осуществляющий
услуги профессионального посредника по организации обслуживания
выпуска облигаций жилищного займа.
Дилер - банк или иной финансовый институт, выполняющий функции
дилера по займу согласно условий займа и в соответствии с
законодательством Российской Федерации.
Инвестиционный заем - средства, полученные от реализации
облигаций, направляются эмитентом на финансирование жилищного
инвестиционного проекта. Доходы, полученные от реализации этого
проекта, эмитент использует на погашение займа.
Инвестор - физическое или юридическое лицо, являющееся
владельцем облигаций жилищного займа, что подтверждается его
регистрацией в реестре владельцев облигаций регистратора или
выписки со счета "депо" депозитария, обслуживающего жилищный
облигационный заем.
Погашение облигаций - возврат эмитентом номинальной стоимости
облигации в денежной или натуральной форме (в форме квартиры).
Подрядчик - организация, осуществляющая строительство жилого
дома.
Финансовый агент - коммерческий банк, обслуживающий
специальный счет финансирования строительства жилья, который
открывается эмитентом.
Эмиссия облигаций - выпуск в обращение облигаций жилищного
займа, осуществляемый для привлечения финансовых ресурсов.
Эмитент - Правительство области, осуществляющее выпуск
жилищного облигационного займа и несущее ответственность по
исполнению обязательств по выпуску и погашению жилищных облигаций.
II. СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
В 1996 - 1997 ГГ.
В 1996 году предприятиями и организациями всех форм
собственности было построено 8199 новых благоустроенных квартир
общей площадью 597,3 тысяч кв. м., что на 2% больше уровня
1995 года и составило 43% от уровня 1987 года, когда ввод жилья в
эксплуатацию на территории области был наибольшим.
В 1996 году органами исполнительной власти области построено и
приобретено для лиц, уволенных с военной службы, 488 квартир общей
площадью 28 тысяч кв.м, что в 2 раза больше чем в 1995 году. На
строительство, расширение, реконструкцию и техническое
перевооружение объектов производственного назначения в 1996 году
было направлено 2124,8 млрд. рублей или 59% всех инвестиций.
В 1997 году было введено в эксплуатацию 1 млн. кв. м. жилья.
Более 17 тысяч семей получили новые благоустроенные дома и
квартиры.
Расширяется жилищное строительство с привлечением средств
населения области. За 1997 год введено 400 тысяч кв. м. жилья
индивидуальной застройки, 161,1 тысяч кв. м. - в домах ЖСК.
Жилье остается приоритетным объектом инвестирования
индивидуальных сбережений (в 1996 году индивидуальными
застройщиками введено 129,6 тысяч кв. м. общей площади; в
1997 году - 400,4 тысяч кв. м.).
III. ЦЕЛИ ЖИЛИЩНОГО ЗАЙМА
Среди наиболее распространенных способов привлечения
необходимых денежных средств можно назвать облигационные займы,
разновидностью которых являются инвестиционные. Типичный
представитель этой категории займов - жилищный заем.
Цели проведения жилищного займа:
- решение социальных проблем города: предоставление квартир
гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, увеличение
объемов жилищного строительства за счет привлечения дополнительных
источников финансирования незавершенного строительства;
- обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан;
- направление средств инвесторов через рынок ценных бумаг на
решение жилищной проблемы региона.
IV. ПРОБЛЕМЫ И РИСКИ,
СВЯЗАННЫЕ С ПРОВЕДЕНИЕМ ЖИЛИЩНОГО ЗАЙМА,
НА ТЕРРИТОРИИ САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
1. В области ограничено количество ликвидных объектов
незавершенного строительства, находящихся в государственной
(федеральной, областной), муниципальной собственности, а
отчуждение ведомственных объектов незавершенного строительства у
предприятий в счет долгов перед бюджетом является сложным
процессом, причем чем выше степень готовности объекта, тем труднее
изменить собственника. Это может иметь негативные социальные
последствия для предприятий - должников, так как возможность
предоставления жилья работникам является, зачастую, единственным
способом смягчения социальной напряженности.
2. Объекты незавершенного строительства, разнородны по
местоположению, степени готовности, сметной стоимости и проектным
решениям. Этот факт ограничивает возможность выпуска жилищного
займа с единой ценой квадратного метра и гарантированной
возможностью выкупа за пакет облигаций жилья в удовлетворяющем
инвестора районе или доме.
3. Балансовая стоимость объектов незавершенного строительства
достаточно высокая.
4. Заинтересованность потенциальных инвесторов в приобретении
жилья в г. Саратове, а не в области.
5. Строительные организации предпочитают ввозить строительные
материалы из других областей, хотя в Саратовской области
производят стройматериалы (но их качество не всегда отвечает
установленным стандартам).
6. У малообеспеченных и малоимущих слоев населения,
заинтересованных в улучшении жилищных условий, нет денежных
средств для приобретения жилья.
Есть и другие проблемы, которые требуют внимательного анализа
и поиска механизмов их решения.
Риски, связанные с проведением займа:
1. Кредитный - связанный со своевременным и полным погашением
суммы долга.
2. Рыночный - связанный с колебанием суммы ссудного процента.
3. Инвестиционный - связанный с нарушением сроков, стоимости и
другими условиями строительства.
4. Быстрый рост цен в строительстве и невысокий уровень
доходов населения.
V. ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЕ СТОРОНЫ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ДОМОВ
ПОСРЕДСТВОМ ЗАЙМОВ
Участниками данного займа являются четыре стороны - Эмитент,
Инвестор, Подрядчик, Финансовый агент.
Каждый из них преследует определенные цели:
Эмитент:
- решение социальных вопросов области;
- получение источников финансирования на строительство жилья;
- повышение имиджа области как заемщика;
- получение дохода от продажи облигаций;
- выпуск облигаций производится (как правило) в
бездокументарной форме, что ведет к снижению их стоимости (нет
затрат на выпуск и защиту сертификатов ценных бумаг).
Инвестор:
- покупка облигаций является выгодным способом размещения
денежных средств, так как владелец облигации, купив облигацию по
одной цене, имеет возможность продать ее по более высокой цене,
учитывая растущие цены на жилье;
- физические и юридические лица, при погашении облигаций
квартирой не уплачивают налоги;
- выполнение обязательств по займу гарантируется
Правительством области, что повышает надежность облигаций;
- приобретение квартир в рассрочку, что делает более
привлекательным участие в займе;
- существует возможность обращения облигаций на вторичном
рынке, что увеличивает их привлекательность как финансового
инструмента рынка ценных бумаг. Инвестор в любой момент может
продать свои долговые обязательства, получив при этом доход,
являющийся разницей между ценой покупки и ценой продажи облигаций;
- сумма средств, израсходованных инвесторами на приобретение
жилищных облигаций, не облагается подоходным налогом. Для этого
инвестор предоставляет справку по месту основной работы о
количестве приобретенных облигаций;
- при определении сумм, подлежащих исключению из облагаемого
дохода в связи со строительством или покупкой квартиры, следует
иметь в виду, что к ним относятся только расходы, непосредственно
связанные с их строительством, либо стоимость приобретенного
объекта, указанная в договоре купли - продажи. Эти суммы не могут
превышать размера совокупного дохода физических лиц за отчетный
календарный год.
Подрядчик:
- строительство ведется за счет средств, поступающих от
инвесторов;
- поступление от Эмитента денег за выполненные работы,
согласно графику финансирования.
Финансовый агент:
- ведение счетов Эмитента по получению средств от продажи
облигаций;
- контроль системы расходования средств.
VI. УСЛОВИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ЗАЙМОВ В ОБЛАСТИ
Предлагаемая финансовая идеология системы заимствований
посредством жилищных займов заключается в достижении необходимого
объема заемных средств, поддерживаемого на постоянном уровне и
направляемого в сферу жилищного строительства за счет жилищных
займов, причем главным критерием является быстрый срок
строительства объектов.
1. Инструменты.
Жилищные облигации - ценные бумаги с номиналом равным
стоимости 1 кв. м. жилья в строящемся объекте.
2. Сегменты.
При размещении займов предполагается опираться на следующие
сегменты рынка:
1. Мелкие инвесторы, в большинстве - физические лица.
2. Институциональные инвесторы - банки, инвестиционные и
страховые компании, а также различные фонды.
3. Объем эмиссии.
Объем эмиссии каждого займа составляет сметную стоимость
строительства дома плюс 0,8 процентов от объемов эмиссии за
регистрацию проспекта эмиссии.
4. Срочность.
Срок обращения облигаций каждого выпуска равен
продолжительности строительства объекта.
5. Форма облигации.
Облигации (как правило) бездокументарные. Владельцу облигации
выдается свидетельство (выписка из реестра о праве владения
соответствующим количеством облигаций).
Облигации беспроцентные. Получение дохода инвесторами возможно
за счет роста рыночной стоимости 1 кв. м. общей площади на рынке
недвижимости Саратовской области.
6. Обеспечение займа.
При решении вопросов, связанных с обеспечением займов, главную
роль играет статус Правительства области как заемщика. Областной
статус государственного облигационного жилищного займа позволяет
говорить об исключительности заемщика - основой является наличие
собственного бюджета и внебюджетных средств, а также
собственности.
В правовом отношении областные жилищные займы, при их выпуске,
по отношению к их обеспечению определяют как облигации под целевые
поступления или облигации под общие обязательства о погашении
задолженности. Выполнение обязательств по облигациям под целевые
поступления обеспечиваются доходом от строительства конкретного
объекта, на реализацию которого направлены средства,
аккумулируемые посредством займа.
7. Размещение займа.
Облигации размещаются по номиналу путем андеррайтинга или
через дилерскую сеть. Дилер имеет право продавать облигации на
вторичном рынке по свободной цене.
Обращение облигаций на вторичном рынке происходит путем
продажи облигаций с помощью заключения договоров переуступки прав
собственности. При обращении облигаций на вторичном рынке
ограничений по кругу инвесторов и количеству приобретаемых
облигаций нет.
Необходимо предусмотреть обязательные публикации в средствах
массовой информации материалов о сформированном жилом фонде с
указанием основных характеристик жилья и количества облигаций,
необходимого для его приобретения.
8. Погашение займа.
Погашение облигации возможно как в натуральной форме -
квартирами в строящемся объекте, в случае когда инвестор владеет
необходимым количеством облигаций, соответствующим площади данной
квартиры, так и в денежной форме, исходя из номинальной стоимости
облигации. В денежной форме погашение облигаций возможно за счет
средств, полученных от продажи жилья по рыночным ценам.
9. Возможные схемы проведения жилищных займов.
А) Заем под строительство нового объекта.
Предпосылками для выпуска займа этого типа являются
сопоставимая стоимость строительства 1 кв. м. нового жилья с
рыночной стоимостью 1 квадратного метра в зоне постройки объекта.
Этого реально можно достичь за счет выбора объектов, где доля
отселения составляет 20% и менее от строящихся площадей, и
исключения из технических условий долевого участия в реконструкции
существующих инженерных сетей. Наиболее приемлемым вариантом
является площадка, свободная от отселения и наличие инженерной
инфраструктуры в пределах микрорайона.
При проведении такого типа займа необходимо заранее определить
крупных потенциальных инвесторов (дилеров, андеррайтеров), потому
что физические лица (по практике проведения аналогичных займов)
выкупают облигации через 5 - 6 месяцев после начала размещения
ценных бумаг.
Другим важным условием является определение подрядной
организации путем открытого тендера, что позволяет добиться
существенного снижения стоимости 1 кв. м. и сроков строительства.
Б). Заем для финансирования завершения строительства объектов.
Этот тип займа подразделяется на две основные группы: первая -
объект незавершенного строительства, ранее финансируемый за счет
средств заказчика, дольщиков, пайщиков ЖСК, вторая - объект
незавершенного строительства, ранее финансируемый за счет
бюджетных средств.
Под проведение областного жилищного займа наиболее интересен
второй тип, потому что под займ можно определить объекты
незавершенного строительства высокой степени готовности
(50 - 70 процентов).
В этом случае необходимо произвести инвентаризацию объекта и
четко определить остаток строительно-монтажных работ необходимых
для завершения строительства, а также стоимость незавершенного
строительства с учетом того факта, что затраты были понесены в
разные годы с разными коэффициентами переоценки на основе
вышеуказанных данных определить стоимость 1 кв. м. объекта
незавершенного строительства.
VII. СТРУКТУРА ЖИЛИЩНЫХ ЗАЙМОВ САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Областной жилищный облигационный заем должен представлять
собой сбалансированную систему займов, выпускаемых и размещаемых
отдельными эмиссиями с учетом интересов области и групп
инвесторов. Выпуск новых эмиссий осуществляется по мере
организационной готовности на любом этапе займа.
Система заимствования носит непрерывный характер, который
обеспечивает единые подходы к вопросам управления рисками,
возникающими при функционировании займов, системы гарантий по
отношению к инвесторам и системы обеспечения займов. Несмотря на
раздельное движение финансовых ресурсов и учет обязательств
отдельно по каждой новой эмиссии жилищных займов, в обязательном
порядке обеспечиваются единые подходы к принципам заимствования,
учитывающие интеграцию с экономикой области и займов между собой,
а также соотношение массы заемных ресурсов с различными
показателями областного бюджета и внебюджетных фондов.
Средства займов используются строго по целевым направлениям:
- строительство жилищного фонда социального назначения;
- инженерная подготовка территорий под новое жилищное
строительство;
- строительство и ремонт объектов жилищно-коммунального
хозяйства;
- строительство объектов социальной инфраструктуры;
- другие мероприятия, направленные на реализацию жилищной
политики.
Стратегические цели займов определяются правовыми актами
Саратовской областной Думы, в которых устанавливаются общие объемы
привлекаемых финансовых ресурсов и основные направления
использования средств. Конкретные вопросы, связанные со срочностью
и объемом привлекаемых средств под ценные бумаги, выпускаемые
областью, и конкретным направлением использования средств,
решаются Правительством Саратовской области.
VIII. ЖИЛИЩНЫЙ ОБЛИГАЦИОННЫЙ ОБЛАСТНОЙ ЗАЕМ 1998 ГОДА
Государственный жилищный облигационный заем Саратовской
области 1998 года должен стать "пилотным" проектом, на основе
которого будет отработан механизм проведения дальнейших эмиссий
жилищных облигаций. Первоначальный этап реализации концепции
рассчитан на период до 2000 года. Каждая новая эмиссия облигаций
будет проводиться под определенный объект строительства. Владелец
облигаций не набравший необходимого для погашения квартирой
количества облигаций и не желающий погашать их деньгами имеет
право на конвертацию данных облигаций в облигации следующего
выпуска.
Заем рассчитан на активизацию жилищного строительства за счет
аккумуляции средств потенциальных покупателей квартир.
Строительство дома полностью финансируется из средств, полученных
при размещении жилищных облигаций. При определении объема эмиссии
займа эмитент рассчитывает сумму выпуска исходя из сметной
стоимости дома и необходимых затрат на регистрацию проспекта
эмиссии. Срок обращения облигаций равен продолжительности
строительства дома.
Облигации размещаются через андеррайтинг, чтобы получить
необходимые средства под строительство дома. Владелец облигаций,
дающих право на получение не менее 30 процентов общей площади
квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом
договора купли - продажи на приобретение квартиры при условии
оплаты облигациями оставшейся стоимости квартиры.
Достоинство займа - его самофинансируемость. На привлеченные
средства строится жилье, а погашение облигаций происходит за счет
продажи построенного жилья. Данный заем позволяет решать жилищные
проблемы области, направить средства потенциальных инвесторов в
область, обеспечить работой строительные организации, обеспечить
поступление налогов от проектов в бюджет.
Недостатком является необходимость полного выкупа инвестором
стоимости квартир облигациями займа.
IX. ПРИМЕРНЫЙ ПЛАН ПРОВЕДЕНИЯ МЕРОПРИЯТИЙ
ПО ВЫПУСКУ ДАЛЬНЕЙШИХ ЭМИССИЙ ЖИЛИЩНЫХ ЗАЙМОВ
1. Определение строительного объекта займа (инвентаризация
объектов строительства):
- выбор объектов незавершенного строительства или
незастроенных площадок для проведения займа;
- передача прав собственности на вышеуказанные объекты или
площадки Правительству Саратовской области, с сохранением за
бывшими владельцами функций заказчика - застройщика;
- выбор подрядчика. При выборе подрядчика проводится конкурс
среди строительных организаций области. Основные критерии
конкурса: себестоимость строительства, сроки строительства,
качество работ, наличие опыта высотного строительства;
- выбор типа застройки. Ключевыми критериями для выбора типов
застройки являются: платежеспособный спрос населения;
себестоимость строительства; выбор подрядчика на проведение
строительных работ на основании критериев отбора строительных
организаций;
- создание комиссии из числа представителей Правительства
области, управления капитального строительства министерства
строительства и архитектуры области и генерального агента займа
для разработки способов передачи объектов незавершенного
строительства и стройплощадок в собственность Правительства
области, а также изыскания возможности:
а) снижения стоимости строительства жилья;
б) определения реальной (не балансовой) стоимости 1 кв. м.
недостроенного объекта (в случае передачи объекта незавершенного
строительства);
в) зачета долга перед бюджетом области предприятиям и
организациям, передающим объекты незавершенного строительства.
2. Создание рабочей группы для:
- разработки пакета документов, связанных с регистрацией
областного жилищного займа в Министерстве финансов Российской
Федерации;
- разработки документов, определяющих взаимоотношения между
всеми участниками областного жилищного займа.
3. После выбора объекта под проведение займа необходимо
создать комиссию из представителей Правительства области,
генерального агента займа, строительной организации (подрядчика
займа) для решения вопросов, связанных с проведением областного
жилищного займа.
4. Определение в областном бюджете отдельной строки на
обеспечение займа.
5. После регистрации проспекта эмиссии областного жилищного
займа в Министерстве финансов Российской Федерации, осуществление
генеральным агентом займа обслуживания инвесторов (заключение с
ними договоров купли-продажи облигаций займа), направление
денежных средств, полученных от продажи облигаций, подрядчику
займа для строительства объекта жилищного строительства,
выделенного под заем.
6. После окончания строительства объекта - погашение облигаций
областного жилищного займа и оформление построенных квартир в
собственность инвесторов займа.
X. ПЕРСПЕКТИВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАБОТЫ С ЖИЛИЩНЫМИ ЗАЙМАМИ
1. Развитие системы ипотечного кредитования для финансирования
жилищного строительства.
Главная цель - привлечь в жилищную сферу долгосрочные
финансовые ресурсы, сделать ипотечное и жилищное кредитование
доступным.
Предусматривается ипотечное кредитование на определенный срок.
Кредит предоставляется на приобретение облигаций жилищных займов.
Жилье, приобретаемое при погашении облигаций займов, служит в
качестве обеспечения залога и в случае неуплаты кредита,
собственность изымается банком и продается в счет погашения
кредита.
2. Использование системы накопительных счетов.
В банке открываются накопительные счета для физических лиц, на
которые начисляются проценты.
Средства со счетов при достижении 70 - 80 % стоимости
квартиры, используются банком для покупки жилья владельцу счета.
Средства с накопительного счета могут использоваться (только в
целевом порядке) на льготное кредитование строительства.
3. Приобретение жилья в рассрочку.
- инвестор оплачивает 50 - 70 % стоимости квартиры, оставшуюся
сумму инвестор выплачивает (докупает облигации) в течение
длительного времени (5 - 10 лет);
- квартира переходит в собственность инвестора только после
полной ее оплаты. Гарантиями при этом служат: изучение финансового
состояния инвестора (уровня доходов); заключение договора с
работодателем жильца об автоматическом перечислении части
заработной платы для погашения задолженности. Заключение договора
необходимо, чтобы не возникало трудностей с выселением жильца, не
оплатившего стоимость квартиры.
Необходимо проработать различные варианты совершенствования
системы проведения жилищных займов.
------------------------------------------------------------------
|
